“팬데믹 이후, 유색인종 주택 소유주들이 집을 잃을 위기에 처하다”

캘리포니아의 유색인종 주택 소유자는 이미 주택에 대한 많은 위협에 직면해 있습니다. 이제 팬데믹 시대의 모기지 구제책이 수백만 달러가소진될 예정이기 때문에 그 어느 때보다 더 많은 사람들이 차압의 위험에 처하게 될 것입니다.

지난 11월 2일(목) 민족 미디어 서비스와 주택 및 경제 권리 옹호 단체(HERA)가 공동 주최한 브리핑에서 주택 변호사와 모기지 전문가들은 주택 소유자가 이러한 위협으로부터 가족 주택을 지킬 수 있는 방법을 설명했으며, 유색인종 주택 소유자들은 세대의 부를 지키기 위해고군분투했던 개인적인 경험을 공유했습니다.

주택 소유자가 직면한 위협

수년간 대출 기관으로부터 연락이 없자 많은 소비자는 2008년 경기 침체로 인한 부채가 파산 절차를 통해 탕감, 상환 또는 소멸되었다고 믿었지만, 채권 추심자들은 이제 청구서를 보내며 상환을 요구하고 있습니다. 주택 및 경제 권리 옹호 단체(HERA)의 선임 변호사 조 자라밀로가 부채의 출처와 소비자가 이러한 불공정한 좀비 모기지에 맞서 싸울 수 있는 방법을 설명합니다.

주 전역의 주택 법률 서비스 및 옹호 비영리 단체인 HERA의 선임 변호사 조 자라밀로는 취약한 주택 소유자가 직면한 주요 위협은 "부모나조부모가 사망했을 때 가족 주택을 유지하는 것, 미납 시 대출자의 주택을 위협하는 자산 평가 청정 에너지(PACE) 프로그램 융자, 예상치못한 청구서와 차압 위협으로 대출자를 괴롭히는 "좀비" 2차 모기지"라고 설명합니다.

주택을 소유한 친척이 사망하면 유언장이나 신탁이 없는 경우 사랑하는 사람이 집을 상속받기 위해 힘들고 길고 비용이 많이 드는 유언 검인법원을 거쳐야 하며 재산세, 보험료, 모기지는 누가 지불해야 하는지 불분명한 책임으로 쌓이게 됩니다. 자라밀로는 흑인과 라틴계 가구가이 문제로 인해 압류 위험이 지속적으로 높다고 보고한다고 말했습니다.

그는 재산세에 비싼 금액을 추가하여 상환하는 무원금 대출로 태양열과 같은 청정 에너지 주택 개선에 자금을 지원하는 PACE로 인해 캘리포니아 주 전역의 수천 명의 유색인종 주택 소유주가 차압 위험에 처해 있다고 덧붙였습니다.

"자라밀로는 "이론적으로는 그럴듯하게 들리지만 많은 영업사원과 계약업체가 저소득층 가구를 대상으로 비용을 허위로 표시하거나 태양광패널과 같이 작동하지 않거나 연결되지 않은 개선 사항을 설치합니다."라고 말합니다.

세 번째 요인은 좀비 모기지라고 그는 이어서 설명했습니다: "두 번째 대출은 종종 더 큰 첫 번째 선취권 모기지와 동시에 대출자가 큰 계약금을 피하고 두 번째 대출의 일부를 계약금에 적용 할 수 있도록 분할하여 대출을받습니다."

2008년 주택 경기 침체 이전에는 주택 가격이 오를 것이라는 확신으로 저소득층 주택 소유주에게 약탈적인 고금리 대출이 많이 판매되었지만, 경기 침체 이후에는 주택의 가치가 이 모기지보다 낮기 때문에 2차 모기지 좀비 대출 기관이 청구를 중단했고 주택 소유주는 2차 모기지가 용서되거나 1차 모기지와 수정되었거나 파산으로 사라진 것으로 간주했습니다. 그러나 이제 주택 가격이 다시 상승하면서 채권 추심자들이 수년간의 이자와 수수료를 가지고 돌아왔습니다.

자금이 부족한 주택 소유자를 위한 주요 지원

캘리포니아 주택금융국(CalHFA)의 레베카 프랭클린 사장은 주택 비용을 감당하기 어려운 사람들에게 캘리포니아 모기지 구제 프로그램에문의할 것을 촉구합니다. 이 프로그램이 직접적인 도움을 제공하지 못하더라도 주택 소유자에게 도움을 제공하고 주택 소유권을 유지할 수있도록 도와줄 수 있는 다른 기관 및 프로그램과 연결해 줄 수 있습니다.

캘리포니아 주택금융국(CalHFA)의 사장인 레베카 프랭클린은 캘리포니아 모기지 구제 프로그램이 주택 소유주들이 이러한 위협을 극복할수 있었던 주요 방법이라고 말합니다.

2021년 12월 연방 정부에서 이 프로그램이 시행된 이래, 23,000명 이상의 캘리포니아 주민들이 이 프로그램을 통해 주택당 최대 8만 달러의 보조금을 받아 지금까지 총 6억 5,000만 달러에 가까운 금액을 지급받았습니다.

그러나 10억 달러 규모의 일회성 기금이 2025년까지 소진될 것으로 예상되며, 그보다 더 빨리 소진될 수도 있다는 점을 감안하여 주택 소유주들은 이 프로그램을 적극 활용해야 한다고 촉구했습니다.

프랭클린은 대침체 구제 프로그램과 달리 이 프로그램은 "상환할 필요가 없는 보조금"이라고 설명했습니다. "주택 소유주들이 우리 프로그램에 대해 들었을 때 종종 '상환할 필요가 없는 8만 달러를 받는다는 것은 너무 좋은데, 이건 현실이 아니야'라고 말합니다. 그리고 그것은현실입니다. 특정 인종 그룹은 팬데믹으로 인해 재정적으로 더 큰 타격을 받았으며, 이 프로그램의 목표는 세대의 부를 유지하고 가족을 위해 많은 것을 희생한 생애 첫 주택 구매자를 보호하는 것입니다."

그녀는 주택 구매자가 프로그램의 기준을 충족하지 않더라도 "소득이 낮거나 중간 정도이고, 주 거주지여야 하며, 주 내에 다른 주택을 소유할 수 없어야 한다"는 조건에 해당하면 주택 소유자는 주택 상담사나 법률 서비스를 위해 CalHFA에 연락할 수 있다고 말했습니다.

약탈적 부채

모기지 보조금과 같은 구제책을 이용할 수 있는 경우에도 많은 모기지 서비스에서 주택 소유자에게 이에 대해 알리지 않아 많은 사람들이 알려지지 않은 미결제 부채에 취약한 상태에 놓여 있다고 캘리포니아 농촌 법률 서비스(CRLA)의 프로그램 코디네이터인 요한나 토레스는 말합니다.

그녀의 고객인 사울 드 라 크루즈는 좀비 모기지의 형태로 이러한 부채에 대한 경험을 공유했습니다.

2007년 대침체 직전에 살리나스에 있는 가족 주택을 구입한 드 라 크루즈는 두 개의 모기지 대출을 받았습니다. 두 번째 회사는 경기 침체기에 그와 연락을 끊었습니다. 그 후 그는 첫 번째 모기지를 수정하여 두 번째 모기지(14,600달러)가 포함되었다고 가정하고 거의 15년 후에 두 번째 대출 기관으로부터 차압을 피하기 위한 협상을 시작하라는 요청을 받았습니다. 그는 가족과 친구들에게 돈을 빌렸고 현재 두 모기지를 모두 유지하기 위해 고군분투하고 있습니다.

부동산 정산 절차법과 같은 법률에 따라 대부분의 모기지 회사는 구매자에게 정기적인 명세서를 제공해야 하지만, 자라밀로는 "이는 우리가흔히 볼 수 있는 문제입니다. 이러한 약탈적인 대출 기관은 차용인이 청구된 금액을 실제로 갚아야 하는지 파악할 수 있는 정보를 제공하지않고 있습니다."

주택 소유자를 위기에서 구하는 모기지 구제의 열쇠

메리 헤라 변호사와 그녀의 고객인 대니 비숍이 리치몬드 시의 실수로 인해 대니가 집을 잃을 뻔한 상황과 이후 집을 구하려는 대니를 돕지않은 시 당국의 태도에 대해 자세히 설명합니다.

차압률이 팬데믹 이전 수준으로 회복됨에 따라 캘리포니아 모기지 구제 프로그램과 같은 보조금은 가족들이 가장 소중한 세대 간 자산인 가족 주택을 잃지 않도록 보호하는 데 핵심적인 역할을 한다고 HERA의 메리 데이 변호사는 말합니다.

그녀의 고객인 대니 비숍은 관료적 혼란과 가족 건강 악화로 인한 압류로부터 리치몬드 집을 구한 자신의 이야기를 공유했습니다. 이전 집주인이었던 어머니가 2015년부터 치매를 앓기 시작하자 동생은 집을 방치했고, 결국 법규 위반과 재산세 탈루로 총 9만 달러가 넘는 벌금을 부과받기 시작했습니다.

데이는 리치몬드 시와 협력하여 법규 위반으로 부과된 5만 6,000달러는 실수였다고 말했고, 이후 3만 달러 미만으로 줄었습니다.

비숍은 "그들은 왜 그렇게 많은 비용을 청구했는지 말해주지 않았습니다."라고 말했습니다. "그들은 뒷마당을 계속 청소하라, 잘했다고 말하더니 어느 날 수만 달러를 청구했습니다."

이러한 관료주의적 무응답은 구제를 원하는 주택 소유자가 직면한 문제와 관련하여 당연한 일입니다.

데이는 "규모가 큰 기업일수록 개별 상황에 대처하는 데 더 저항력이 강합니다."라고 말합니다. "구제를 제공할 수 있는 재량권을 부여하는세금 규정이 있지만, 6개월이 지나면 구제를 제공하지 않겠다고 했습니다. 시의 실수와 세금 벌금이 눈덩이처럼 불어났고, 차압으로 어려움을 겪고 있던 가족은 관료주의로 인해 어려움을 겪게 되었습니다. 캘리포니아 모기지 구제 프로그램은 이 가족의 구세주였습니다." (셀렌 오즈투르크)